Nhà Dù Bán Chậm Giá Vẫn Còn Cao
Một kinh tế gia thuộc loại thượng thặng mà lời nói có thể làm rung chuyển thị trường thế giới là ông Alan Greenspan, nguyên Chủ tịch Hội đồng Dự trữ Liên bang, nghĩa là hệ thống Ngân hàng Trung ương của Hoa Kỳ. Một người như vậy mà đôi khi còn gãi đầu nói rằng chuyện nhà đất của Hoa Kỳ là điều bí hiểm thì người thường như chúng ta có phân vân không hiểu thì cũng chẳng là điều lạ.
Một thí dụ là sau khi ghìm cho lãi suất ngắn hạn của ngân hàng chìm xuống mức 1% để đối phó với nguy cư suy sụp kinh tế vì vụ khủng bố và khủng hoảng kinh doanh năm 2001, từ tháng Sáu năm 2004, ông Greenspan khi còn làm Chủ tịch đã nâng lãi suất 25 điểm (0,25%), trước sau 17 lần. Mục tiêu khi đó là để chặn đầu nạn lạm phát bắt đầu ló mòi khi kinh tế tăng trưởng quá mạnh và đồng thời để hạ nhiệt thị trường địa ốc khi đó lên giá vù vù và lên quá có ngày sẽ rớt. Ông Greenspan muốn nền kinh tế “hạ cánh an toàn”. Lãi suất ngắn hạn từ 1% đã lên tới 5,25%, tăng hơn gấp năm lần.
Thế rồi sao"
Lãi suất dài hạn không thấy tăng vọt và lãi suất địa ốc cũng vậy!
Lãi suất dài hạn là lãi suất của trái phiếu có hạn kỳ lâu dài qua nhiều năm. Loại 10 năm ngày nay đang ở mức 4,60%, y hệt như vào năm 2004, khi Ngân hàng Trung ương Mỹ chưa tăng lại suất. Và lãi suất địa ốc loại thông thường nhất – 30 năm – trung bình vẫn ở mức 6,40% và sẽ không tăng nhiều từ nay cho đến năm 2008, khoảng gần 7% là cùng!
Nghĩa là cái cần máy được ông Greenspan kéo lên để hãm đà tăng trưởng và tránh cho thị trường địa ốc khỏi sụp đổ sau năm năm lên giá liên tục, cần máy ấy không đạt kết quả như một nhà kinh tế siêu đẳng là ông Greenspan đã dự tính – và đã muốn thực hiện.
Lý do của điều bí ẩn ấy" Kinh tế Mỹ không chỉ còn tùy thuộc vào phản ứng tâm lý – mà ông Greenspan có thể đoán biết vì theo dõi thống kê kinh tế từ mấy trăm năm liền – của người dân Mỹ. Nó bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của toàn thể thiên hạ trên thế giới, trong đó có đảng viên Cộng sản tại Thượng hải lẫn tài phiệt Nhật Bản tại Tokyo.
Dân Đông Á vẫn dồn tiền về Mỹ và nếu lãi suất tăng khiến dân Mỹ tiết giảm tiêu xài và đầu tư thì tiền bạc từ nơi khác đổ về vẫn châm dầu vào đầu máy mà ông Greenspan muốn hãm lại. Trong các khu vực có nhiều thiểu số Á châu, nhà đất hết tăng giá mạnh, nhưng vẫn tăng và không sụt. Nhà có bán chậm hơn hì vẫn bán được.
Tiền bạc trên thế giới trút về Mỹ khiến lãi suất vay mượn tại Mỹ không tăng theo lãi suất do ông Greenspan quyết định cho tới khi về hưu và hiện tượng ấy tiếp tục thách đố khả năng dự đoán và điều tiết của người kế nhiệm là ông Ben Bernanke.
Đó là khung cảnh chung của tình hình kinh tế và nhà đất của Hoa Kỳ.
Người ta nên nhắc đến hiện tượng bí ẩn này – bí ẩn vì chưa nắm vững được tâm lý thị trường nằm bên ngoài Hoa Kỳ – khi tìm hiểu về chiếu hướng tăng giảm của thị trường địa ốc trong tương lai. Cuộc tranh luận là bất động sản tại Mỹ sẽ sụp và kéo theo nạn suy trầm kinh tế hay không là cuộc tranh luận chưa có giải đáp!
Bí ẩn này là một hậu quả của hiện tượng “kinh tế nhất thể hoá” hay “toàn cầu hoá”!
Nhắc lại khung cảnh chung đó rồi, chúng ta mới nhìn vào kinh tế và nhá đất Mỹ theo những dữ kiện mới được bộ Thương mại Hoa Kỳ công bố hôm qua, Thứ Tư 28.
Trước hết, trong mùa Hè vừa qua (từ tháng Bảy đến tháng Chín), kinh tế Mỹ tăng trưởng mạnh hơn những dự đoán và dự báo trước đó. Lý do là doanh trường, các công ty và nhà đầu tư, đã tích trữ một lượng tồn kho khá lớn và việc mua bán vẫn phát đạt chứ không sút giảm. Và điều mọi người lo sợ là vật giá sẽ gia tăng lại không xảy ra. Vì vậy mà Ngân hàng Trung ương Mỹ mới ngưng không tăng lãi suất nữa trong ba kỳ họp sau cùng.
Thứ nữa, trong tháng 10 vừa qua số nhà bán có chậm đi, giảm 3,2% quy ra toàn năm, khoảng một triệu bốn ngàn căn đủ loại (mới, cũ và chung cư). Nếu nhìn lại tình hình trong bốn tháng liền thì tháng Chín tăng 3,7%, tháng Tám tăng 2,1%) và tháng Bảy giảm 9,2%). Nghĩa là tháng Bảy giảm hơn 9% nhưng sau đó số nhà bán vẫn tăng nhẹ.
Chưa đến nỗi ế ẩm khiến thị trường sụp đổ!
Về giá cả thì trong tháng Bảy, giá trung bình (không phải trung vị) của các loại nhà tại Mỹ vẫn tăng, lên tới 309.700 đồng một căn so với 297.700 vào tháng Chín và 293.660 và tháng 10 năm ngoái. Xét về giá trung vị, có tính chất tiêu biểu hơn vì là giá có phân nửa cao hơn phân nửa thấp hơn, thì giá nhà đã tăng tới 248.500 vào tháng 10 vừa qua, từ 218.200 một căn từ tháng Chín năm ngoái lên tới 243.900 vào tháng 10 năm ngoái.
Nghĩa là giá nhà có sụt đâu" Chỉ hết tăng lên trời mà thôi!
Nhìn trên toàn cảnh của cả năm thì so với tháng 10 năm ngoái, số bán có giảm 25,4% nhưng tình hình không đến mức báo động. Hiệp hội National Association of Realtors (NAM) báo cáo hôm Thứ Ba 28 rằng số nhà cũ (existing homes) bán chạy hơn trong tháng 10, lần đầu tiên từ tám tháng liền.
Và cái động lực khiến cho tình hình nhà đất lên hay xuống, là lãi suất cầm thế địa ốc (mortgage rate) thực ra không nhúc nhích nhiều. Và không tăng vọt như người ta đã lo sợ. Loại thông dụng là vay trong 30 năm thì trung bình ở mức 6,36% vào tháng 10, giảm chút xíu so với tháng Chín là 6,40% và tháng 10 năm ngoái là 6,07%. Trước đây, Hiệp hội NAM còn dự báo là lãi suất này sẽ xê xích trong mức 6,30 đến 6,40% cho đến năm 2007 và sau có có tăng chút đỉnh thì cũng không vượt qua 7% trong hai năm tới.
Lãi suất ngắn hạn từ 1% lên tới 5,25% mà lãi suất dài hạn không tăng và lãi suất địa ốc vẫn còn nhẹ thì vì sao cứ báo động là nhà đất sẽ sụp"
Nếu xét tới tình hình từng khu vực – vì cuối cùng thì dù có toán cầu hoá, mỗi địa phương của Mỹ lại mỗi khác – thì trong tháng 10, số nhá bán giảm nặng nhất tại vùng Đông-Bắc (-39%), rồi các tiểu bang Trung-Tây (-5,6%) và các tiểu bang miền Nam (giảm 1%) nhưng vẫn tăng (3,2%) tại các tiểu bang miền Tây. Đây là “hiệu ứng Đông Á” chứ còn gì"
Nếu nói đến nhà bán chậm hay giá nhá suy sụp thì hãy lên khu San Gabriel, Alhambra hay El Monte mà xem, làm gì có hiện tượng đó" Và riêng tại Quận Cam, dân chúng vẫn biết rằng đây là nơi nhà đất đắt giá nhất tiểu bang California, môt tiểu bang nổi tiếng giá nhà quá cao!
Di dân, toàn cầu hoá và luồng tiền bạc từ Đông Á – kể cả Việt Nam - từ mọi loại tư bản đen đỏ đã không ngớt chảy về đây.
Hãy nhìn các ngôi nhà nguy nga với kiến trúc huê dạng bề thế ngoài bề mặt và hai con nghê trấn trạch ngoài cổng là chúng ta biết ngay!
Gửi ý kiến của bạn
