 |
Nhà đẹp chờ bán. |
Có một thời không xa lắm đâu mà người ta có thể mua một căn nhà nửa triệu, chưa đầy hai năm sau đã bán được 750 ngàn. Ngày nay thời thế đảo điên, căn nhà tám trăm ngàn đã theo bảng rao bán từ cả tháng nay mà vẫn cứ trơ gan cùng tuế nguyệt. Bạn bè và lối xóm bèn rỉ tai: phải hạ giá thấp hơn nữa thì mới bán nổi!
Người ta đành hỏi nhau, rằng giá nhà còn sụt tới đâu nữa"
Câu hỏi ấy chi phối rất nhiều người, từ người mua đến kẻ bán, từ người có thể nhận việc mới với mức lương cao hơn nhưng vẫn chưa bán được căn nhà cũ để dọn qua chỗ mới. Từ những người đang sợ bị phỏng tay với cổ phiếu của các ngân hàng và công ty tài chánh nên muốn quay về đầu tư trong thị trường địa ốc - và sợ bị phỏng tay còn nặng hơn - cho tới những người môi giới bán nhà...
Không một ai có thể cho chúng ta một câu trả lời thoả đáng cho thắc mắc đó, một phần vì tình hình nhà đất lại mỗi nơi mỗi khác. Một phần nữa là vì chuyện nhà đất cũng là chuyện kinh tế, công ăn việc làm và nếu thị trường gia cư có gây hoạ cho thị trường tín dụng và từ đó cho toàn nền kinh tế thì tình hình kinh tế lên hay xuống cũng tác động ngược vào chuyện giá cả nhà đất.
Nhưng, nếu không biết được giá nhà sẽ xuống tới đâu thì...đọc trang Địa Ốc của Việt Báo làm gì! Vì vậy, bài này sẽ cố gắng tìm ra một số cơ sở tính toán giá nhà cho các độc giả.
Thông thường, khi một gia đình ngồi tính với nhau về trị giá của một ngôi nhà (sẽ mua hay bán), người ta chú ý tới những gì" - Địa điểm, tức là gần trường gần chợ gần sở gần xa lộ phi trưòng hay không. - Số phòng ngủ nhiều hay ít, diện tích miếng đất và diện tích sinh hoạt chật hay hẹp. - Và tình trạng của ngôi nhà, xấu tốt ra sao. Nhưng, nếu chỉ căn cứ trên ba loại yếu tố ấy, chúng ta cũng vẫn không tính ra được là trị giá ngôi nhà sẽ còn xuống tới đâu thì mới ngưng.
Thông thường, giới kinh tế thì chú ý đến những yếu tố khác, có tính chất quy mô và tổng quát hơn, thí dụ như đà gia tăng dân số trong khu vực, tình hình sinh hoạt kinh tế (lợi tức hay thất nghiệp) trong quận hạt, và mức cao thấp của lãi suất địa ốc. Những chỉ dấu ấy rõ là chính xác hơn nhưng vẫn không giúp gì cho chúng ta đoán trước là giá nhà sẽ trồi sụt ra sao, và trong hoàn cảnh hôm nay, sẽ còn sụt đến đâu nữa thì mới ngưng, để trở thành "bình hoà".
Một giải pháp giúp ta tính ra cái mức "bình hoà" ấy là so sánh giá nhà với tiền thuê nhà. Trước khi trình bày phương pháp này, ta cần vài lời giải thích.
Khi mua nhà để ở hoặc để đầu tư, người ta đánh giá lợi ích của ngôi nhà ấy bằng cách so sánh với tiền thuê nhà. Nếu căn nhà ấy - từ nhà cá nhân cho một gia đình tới căn chung cư trong một condo - được cho thuê thì hàng tháng phải trả bao nhiêu tiền" Người ta sẽ mua ngôi nhà thay vì đi thuê một căn tương tự nếu thấy là mình vừa làm chủ vừa có thể bán lại mà vẫn có lời. Yếu tố then chốt quyết định chuyện mua bán vì vậy là hữu lợi tính, có thể đo lường ở phí tổn thuê nhà. Nó kết hợp ngần ấy đặc tính như địa điểm, số phòng hay diện tích.
Trên thị trường chứng khoán, khi mua cổ phiếu để đầu tư, người ta cũng áp dụng một phương pháp đo lường tương tự: khi làm chủ một cổ phiếu, ta sẽ được chia lời, gọi là cổ tức (divident) và trị giá cổ phiếu thăng trầm hàng ngày trên thị trường chứng khoán phải được so sánh với cổ tức của công ty. Người ta chia trị giá của cổ phiếu cho cổ tức thì ra một hệ số, trung bình từ cả trăm năm nay là khoảng 15. Hệ số "price/earning" ấy được gọi tắt là PE, và hàm nghĩa là giá trị của một công ty thường ở mức 15 lần tiền lời công ty ấy có thể đem lại.
Trên thị trường gia cư địa ốc cũng vậy. Giá trị một ngôi nhà trong một giai đoạn khá lâu thường xê xích ở mức 15 lần tiền thuê nhà, đo lường bởi hệ số price/rent hay PR. Trong ngắn hạn, giá cả có thể bốc mạnh nhưng rồi sẽ giảm hoặc tiền thuê sẽ tăng, để trở lại mức "bình hoà", vào khoảng 15 lần tiền thuê nhà.
Với nguyên lý ấy, phương pháp tính ra mức độ "bình hoà" là dùng giá nhà loại tiêu biểu trong khu vực chia cho tiền thuê nhà. Và nếu tính như vậy thì.... giá nhà sẽ còn sụt nặng trước khi rớt tới mức bình hoà, trở thành "giá phải chăng".
Kết hợp với Econiomic.com của Công ty Moody's, tạp chí kinh doanh Fortune đã thực hiện việc đó khi khảo sát giá trung vị của các căn nhà hiện có trong 54 khu vực gia cư chính yếu của Hoa Kỳ. Họ dùng thống kê của hiệp hội National Association of Realtors làm căn bản, sau đó dùng kết quả thăm dò của công ty Property & Portfolio Research để có tiền thuê nhà tiêu biểu của ngần ấy khu vực. Rồi đối chiếu giá nhà với tiền thuê trong khoảng thời gian 15 năm qua để ra một loạt hệ số PR.
Căn cứ trên những gì đã thấy từ 15 năm qua, tờ Fortune kết luận là trung bình toàn quốc giá nhà sẽ còn phải sụt 28% mới trở lại mức độ bình hoà. Đó là nhận định của tờ báo trong số đề ngày 12 tháng 11.
Nhưng như vậy vẫn chưa đủ tinh. Economy.com còn tiến xa hơn thế, để dự phóng giá biểu thuê nhà trong năm năm tới tại 54 khu vực gia cư chính yếu của Hoa Kỳ. Trung bình thì tiền thuê nhà có thể tăng 12% trong năm năm tới nên giá nhà chỉ giảm chừng 16% là rớt tới mức bình hoà. Không hãi hùng như 28% nhưng vẫn là một sự giảm sút đáng ngại! Một chi tiết an ủi khác là cuộc khảo sát được tiến hành từ nhiều tháng trước với giá biểu của tháng Chín. Từ đó đến nay, giá nhà cũng đã sụt cho nên mức "rớt giá" trong năm năm tới có thể sẽ ít hơn chút đỉnh.
Đấy là trên đại thể của toàn quốc, trong từng khu vực thì tình hình lại mỗi nơi mỗi khác. Ở một số nơi tại Florida (các thành phố Orlando, Miami và Tampa) và tại California (vùng thủ đô Sacramento hay East-Bay (tại Walnut Creek, hay quanh thành phố Oakland), giá nhà sẽ còn phải sụt từ 28 đến hơn 30% nữa!
Nhưng chuyện ấy có thể là xa lạ với độc giả tại miền Nam California, nhất là ở quận Cam.
Tờ Fortune đã lấy giá nhà hạng sang, trị giá gấp đôi giá trung vị (median price) và tính ra cho chúng ta xem trong năm năm tới, giá nhà sẽ giảm đến cỡ nào thì là... tạm được.
Tại quận Cam, giá nhà loại khá ở mức 790 ngàn sẽ chỉ còn là 667 ngàn và trong năm năm tới! Lý do chính là tăng giá quá cao trong quá khứ và hiện còn 40 ngàn căn bị ế, bán cho sạch rồi mới khá được. Nhà loại đắt tiền ở quận Cam (một triệu tư) sẽ chỉ còn là triệu mốt, sụt mất 300 ngàn! Và trên toàn quận Cam thì trung bình giá nhà sẽ phải sụt thêm một phần ba mới trở lại mức bình hoà của 15 năm qua. Nghe thấy sợ!
Sau đây là một số thống kê tiêu biểu đáng chú ý ở một số nơi:
Khu vực Hệ số PR (June 07) Trung bình 15 năm Sẽ giảm 5 năm tới
Los Angeles
San Diego
Orange County
San Francisco
San Jose
Houston - Texas 26,7
34,0
36,2
38,2
42,5
16,5 16,0
22,4
24,3
27,4
27,2
14,3 40,3%
34,2%
33,1%
28,3%
35,9%
13,4%
Gửi ý kiến của bạn
