Trong tuần này, những ai theo dõi tình hình thị trường, từ cổ phiếu, trái phiếu cho đến bất động sản, đều thấy chóng mặt và phải vò đầu bứt tai!
Kinh tế tăng trưởng cao hơn mức dự tưởng, chỉ số tiêu thụ cũng vậy, đấy là tin vui về kinh tế, nhưng cũng là yếu tố khiến thị trường dự đoán ngược với trước đây, rằng Hội đồng Dữ trữ Liên bang (Ngân hàng Trung ương của Hoa Kỳ) sẽ không giảm lãi suất. Kết luận ấy khiến tin vui kinh tế làm cổ phiếu sụt giá, từ thị trường New York lan qua các xứ khác.
Thế rồi một biến cố mới lại xảy ra, đó là phân lời trái phiếu loại 10 năm bỗng tăng, lần đầu tiên vượt mức 5%, rồi 5,25% rồi chờn vờn đụng đỉnh 5,30%. Khi phân lời (yield, khác với lãi suất là interest) thì trị giá cổ phiếu sụt.
Thị trường trái phiếu là thị trường vay nợ, phân lời của thị trường này là phí tổn của việc đi vay, do thị trường quy định theo quy luật cung cầu, không do Ngân hàng Trung ương ấn định như lãi suất ngắn hạn. Khi phân lời tăng, điều ấy có nghĩa là những người cho vay tiền muốn có khoản lời cao hơn và việc đi vay vì vậy bớt hấp dẫn khiến giá trái phiếu bị sụt.
Phân lời này không chỉ do các trái chủ (chủ nợ cho vay tiền) tại Mỹ quyết định mà do phản ứng cung cầu của mọi chủ nợ trên thế giới. Khi phân lời tăng như thế, người ta biết là các chủ nợ đang thấy việc cho Hoa Kỳ vay (bằng cách mua trái phiếu) đã bớt hấp dẫn.
Đấy là yếu tố gây chấn động khiến thị trường chứng khoán Mỹ tuột giá trong hai ngày đầu tuần, cho đến Thứ Tư mới lại phục hồi, nhờ phân lời giảm dưới đỉnh cao gần 5,30% của hai hôm trước.
Đối với thị trường gia cư địa ốc, phân lời trái phiếu mà tăng như vậy, điều đó có nghĩa là lãi suất địa ốc sẽ tăng. Nếu lãi suất địa ốc (mortgate rate) mà tăng, các chủ nhà phải vay tiền mua nhà sẽ khó thanh toán tiền nhà hơn, trong khi thị trường gia cư vẫn còn bị trì trệ. Biến cố ấy là một tin rất xấu cho thị trường. Và càng khiến người ta kết luận là việc mua bán nhà cửa sẽ bị suy giảm thậm chí suy sụp lâu hơn, và giá nhà sẽ bớt tăng mà giảm mạnh hơn nữa.
Hai biến cố kể trên, lãi suất ngắn hạn sẽ không giảm như dự trù trong khi phân lời trái phiếu tăng sẽ kéo theo lãi suất địa ốc, là những tin kém vui cho thị trường gia cư. Chúng xác nhận điều mà nhiều người bi quan đã dự báo từ lâu.
Hôm Thứ Hai 11 tháng Sáu, Trung tâm Joint Center of Housing Study của Đại học Harvard đã công bố kết quả khảo sát với kết luận kém vui như trên. Thị trường gia cư sẽ phải trước hết thanh toán cho xong số nhà bị ế (rao bán mà chưa xong) trước khi khởi phát trở lại. Điều ấy có nghĩa là giá nhà sẽ còn giảm chút đỉnh, số nhà bán sẽ còn đình đọng tới cuối năm và chỉ bắt đầu hồi phục vào năm tới. Kết luận đó của Harvard cũng phù hợp với dự đoán của Hiệp hội Mortgage Bankers Association.
Nhưng, nếu đọc kỹ hai báo cáo này, người ta thấy rằng thị trường gia cư không sụp đổ, sẽ qua sáu tháng chao đảo, nhưng sẽ lại khởi sắc kể từ đầu năm tới.
Nhìn xa hơn viễn cảnh 2008, người ta thấy là thị trường gia cư Hoa Kỳ sẽ còn tiếp tục tăng trưởng mạnh sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua. Lý do thứ nhất là thế hệ sinh sau Thế chiến II (baybyboomers) vẫn năng động và có sức mua nên còn mua thêm căn nhà thứ hai, ngoài căn nhà đang ở. Đáng chú ý là ngay giữa thời kỳ đông lạnh (năm 2006), số nhà nghỉ mát (nhà thứ hai của các gia đình khá giả) vẫn tăng đến mức kỷ lục.
Lý do thứ hai là thế hệ nối tiếp thế hệ hậu chiến (gọi là Generation X) bắt đầu bước vào thị trường gia cư: họ ở vào lớp tuổi cần mua nhà và có lợi tức cao nên thường mua nhà loại khá. Lý do thứ ba là số di dân nhập cư vào Hoa Kỳ sẽ còn tăng, thêm chừng 12 triệu trong khoảng thời gian 2005-2015, và họ cũng là thành phần sẽ phải mua nhà, dù là loại thấp hơn.
Phúc trình về gia cư của Đại học Harvard còn tiên đoán một điều rất lạc quan, là từ 2005 đến 2014, số cầu về nhà mới tại Hoa Kỳ sẽ tăng thêm 19 triệu 500 ngàn căn. Cao hơn con số của 10 năm trước là 18 triệu căn. Mà trong thời khoảng 10 năm trước, từ 1995 đến 2004, người ta đã có mấy năm tăng trưởng rất mạnh, từ năm 2001 trở đi. Tương lai sẽ lại còn sáng sủa hơn thời kỳ thịnh đạt vừa qua! Đấy là một kết luận rất đáng chú ý.
Còn chuyện lãi suất địa ốc có thể tăng cùng phân lời trái phiếu: có tăng, nhưng không mạnh và chắc hẳn là không đạt tới những mức kỷ lục như trong quá khứ.
Gửi ý kiến của bạn
