Phải có tiền thì mới có nhà chứ" Thế thì vì sao mà người ta lại có thể nghèo khổ vì nhà" Mà sự nghèo khổ ấy có ảnh hưởng gì tới tình hình sinh hoạt kinh tế chăng"
Những câu hỏi tưởng như là viển vông đó thật ra đã được giới kinh tế chú ý và nghiên cứu từ lâu, mà là giới kinh tế có thẩm quyền, như vị Chủ tịch của hệ thống Ngân hàng Trung Ương Hoa Kỳ, ông Ben Bernanke.
Trước khi biết ông ta nghiên cứu và kết luận ra sao, xin hãy chịu khó ghi nhận vài quy tắc kinh tế sau đây.
Thứ nhất, dù chẳng cần biết gì về kinh tế học, người ta đều có phản ứng kinh tế, nghĩa là quyết định việc chi thu hay làm ăn căn cứ trên những tính toán về lợi ích. Đây là đặc tính của mọi người, thậm chí của mọi động vật.
Thứ hai, khi thấy rằng mình có tài sản và tài sản ấy không mất giá mà còn lên giá thì mình sẽ có khuynh hướng tiêu xài rộng rãi hơn.
Thí dụ như tiền đầu tư vào thị trường chứng khoán mà lên giá thì người có tiền đầu tư sẽ thấy là mình “giàu hơn”, và chi tiêu hào phóng hơn. Thật ra, cảm quan “giàu hơn” đó sẽ chỉ thể hiện khi người ta bán với giá cao số cổ phiếu đã mua trưóc đó với giá thấp, chứ khi chưa bán thì mức lời ấy vẫn chỉ là lý thuyết. Tiền lời ấy được gọi là “paper money”, hay tiền ảo. Giả dụ như ta mua một ngàn cổ phiếu của công ty XYZ với giá đơn vị là 10 đồng một phần, ta có tài sản đầu tư trị giá 10 ngàn bạc. Nếu cổ phiếu XYZ tăng lên 60 đồng, tài sản ấy trị giá 60 ngàn và mình có cảm tưởng là giàu hơn 50.000, dù chưa bán mà vẫn còn giữ nguyên tài sản ấy. Nhưng vì nghĩ rằng mình đã giàu hơn được 50 ngàn, ta sẽ có khuynh hướng chi tiêu rộng rãi hơn, mua xe lớn hơn, đưa gia đình đi chơi xa hơn, lâu hơn, v.v...
Một thí dụ thứ hai là khi người ta đầu tư vào nhà đất. Khi mua một ngôi nhà trị giá 400 ngàn và thấy là trong có vài năm ngôi nhà đó lên giá tới 600 ngàn - điều không phải là hiếm trong giai đoạn cực thịnh của thị trường gia cư Hoa Kỳ, từ 2001 đến 2005 – ta có cảm giác là mình giàu thêm được 200 ngàn. Nhưng, khác với việc đầu tư vào cổ phiếu, khi đầu tư vào nhà cửa như vậy mà trở thành giàu hơn được 200 ngàn, người chủ nhà có thể... rút ruột ngôi nhà, tức là đi vay ngân hàng bằng cách cầm thế một tài sản đang có giá trị cao hơn trị giá nguyên thủy. Và vay tiền để chi tiêu rộng rãi hơn, như mua xe lớn, sửa nhà đẹp, du lịch xa v.v...
Giới kinh tế gọi phản ứng lạc quan nhờ cảm quan “giàu hơn” như vậy là “hiệu ứng thịnh vượng”. Là wealth effect. Hiệu ứng đó bơm thêm tiền vào kinh tế tạo ra lợi tức cho người khác và giúp kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ hơn.
Thứ ba, khi thấy rằng tài sản của mình bị sụt giá, hoặc sẽ hết tăng giá như xưa, người ta bỗng trở nên thận trọng hơn, hết dám chi tiêu hào phóng như cũ. Việc thu vén chi tiêu ấy gây hậu quả là làm cho lợi tức nhiều người khác bị thu hẹp. Đó là “hiệu ứng thịnh vượng ngược”, hoặc “hiệu ứng nghèo túng”, là ảnh hưởng của cảm quan nghèo túng trên tâm lý của giới tiêu thụ, khiến họ tiêu xài ít hơn và có thể làm sinh hoạt kinh tế bị sa sút.
Bây giờ, chúng ta trở lại nhận định của Chủ tịch Ben Bernanke.
Tuần qua, người cầm đầu hệ thống ngân hàng trung ương Hoa Kỳ cho biết là dường như chúng ta đã đánh giá quá thấp “hiệu ứng thịnh vượng”. Nghĩa là khi tài sản đầu tư lên giá, dân Mỹ đã tiêu xài còn rộng rãi hơn những tính toán ban đầu. Và ngày nay, khi tài sản đầu tư là nhà cửa sụt giá, việc thu vén chi tiêu cho tần tiện hơn sẽ gây hậu quả sa sút nặng nề hơn cho nền kinh tế!
Đấy là lời báo động đáng chú ý. Nhưng, đáng chú ý hơn nữa là phản ứng khác biệt của từng thành phần giàu hay nghèo trong giới đầu tư này. Những chủ nhà ít rút ruột ngôi nhà để vay tiền theo thể thức “home equity” thì không bị khốn đốn nặng như các chủ nhà loại “nghèo”, đã vay tiền quá nhiều căn cứ trên tài sản địa ốc của mình. Tức là càng nghèo, càng mắc nợ thì càng phải tằn tiện hơn. Cũng thế, khi vay tiền với lãi suất cố định, chủ nhà (mà cũng là khách nợ) không mấy sợ hãi khi thấy lãi suất địa ốc gia tăng. Chứ vay nhà theo thể thức lãi suất có điều chỉnh (adjustable rate mortgages) thì sẽ khốn đốn hơn khi lãi suất tăng, và vì vậy lại càng tằn tiện hơn.
Nếu phản ứng tằn tiện chi thu ấy kéo dài và lan rộng qua nhiều thành phần dân chúng khác nhau, nền kinh tế có thể bị suy trầm và tác động ngược vào cả thị trường nhà đất lẫn mọi khu vực sinh hoạt kinh tế khác. Thí dụ như vì thấy mình nghèo đi, người ta hết bỏ tiền tu bổ nhà cửa, ít đi ăn hàng hay mua xắm, thì những người sinh sống trong lãnh vực sửa sang mua bán nhà cửa hay cung cấp dịch vụ ăn uống sẽ thấy lợi tức bị sa sút và cũng sẽ tiêu xài ít hơn, v.v...
Phản ứng tần tiện ấy là mối lo cho các nhà kinh tế, ở trong và ở ngoài lãnh vực gia cư.
Đó là những gì mà Chủ tịch Bernanke đã trình bày, với một nhận xét rất chuyên môn (vì vậy, không dám viết rõ hơn ở đây) là tình trạng nợ nần (quá cao) và khả tín (quá thấp) của các khách nợ cũng sẽ ảnh hưởng ngược vào chánh sách tín dụng hay lãi suất của ngân hàng trung ương, khiến cho việc vay mượn càng trở thành đắt giá hơn. Nguy cơ suy trầm kinh tế lại càng cao!
Từ nhận định vừa nói của Chủ tịch Bernanke, chúng ta thử đi vào thực tế để kiểm chứng và dự đoán về tình hình nhà đất ở Hoa Kỳ.
Trong các năm trước, số tiền “rút ruột ngôi nhà” (home equity withdrawal) tại Hoa Kỳ đã bơm thêm dăm bảy trăm tỷ Mỹ kim vào nền kinh tế: 700 tỷ vào năm 2005, thời cao nhất. Ngày nay, lượng tiền đó sụt dưới 200 tỷ, tức là kinh tế bị “nghèo đi” 500 tỷ vì hiệu ứng thịnh vượng ngược. Nghèo đi 500 tỷ cũng tương tự như bị đánh thuế thêm 500 tỷ.
Thông thường, trong số tiền rút ruột đó, dân Mỹ dùng một phần tư vào việc chi tiêu: chi thêm 125 tỷ thời cực thịnh năm 2005, nay chỉ còn dưới 40 tỷ!
Đã thế, nếu người chủ nhà vay mượn quá nhiều căn cứ trên trị giá ngôi nhà mà giá nhà lại sụt thì tình hình còn bi đát hơn. Giả dụ như vay tới 90% trị giá ngôi nhà mà nhà mất giá 10% thì coi như tay trắng, vì bán nhà là đã mất khoảng 10% trị giá ngôi nhà về sở phí sang tên!
Cho nên, lời báo động của ông Bernanke rất đáng ngại cho những ai ở vào hoàn cảnh “một cổ hai tròng” là vay mượn nhiều mà trị giá tài sản đầu tư là ngôi nhà lại giảm chứ không tăng.
Còn số lượng thành phần hẩm hiu đó nhiều hay ít là một mối lo của... ông Bernanke. Họ mà quá đông trong giới chủ nhà thì sự sa sút ấy sẽ lan rộng ra cả nền kinh tế, với hậu quả là phí tổn đi vay tiền (lãi suất) sẽ lại tăng vì rủi ro tín dụng cao hơn.
Vì vậy, nếu có muốn dự đoán về tình hình nhà đất, người ta cũng cần phải liếc qua một thống kê khác là sức tiêu thụ của dân Mỹ. Nếu nó sút giảm thì mình nên lo thật! Trong tháng Tư vừa qua, nó giảm mất phân nửa: chỉ còn là 2% so với trung bình 4% của ba tháng đầu năm!
Gửi ý kiến của bạn
