Bản tiếng Việt: Thúy Chi - IRS/SPEC
Thông thường tiền nhận được từ việc cho thuê một phần nhà ở hay tiền cho thuê cả căn nhà do quý vị làm chủ đều phải đóng thuế. Quý vị phải cộng chung các khoản tiền nhận được khi cho người khác thuê nhà vào nguồn lợi tức chung hằng năm của quý vị. Tiền cho thuê nhà là bất cứ khoản tiền nào quý vị nhận được từ người thuê nhà hay thuê một phần nhà của quý vị để ở hay để kinh doanh.
Khi nào phải khai thuế các khoản tiền nhà cho thuê
Tùy theo quý vị là người khai thuế chọn phương pháp tiền mặt (cash method) hay phương pháp tích lũy (accrual method), quý vị sẽ biết được khi nào phải khai thuế cho các khoản tiền nhà cho thuê.
Nếu quý vị chọn khai thuế theo phương pháp tiền mặt, quý vị khai chung các khoản tiền cho thuê nhà trên hồ sơ khai thuế cá nhân của năm quý vị nhận được nguồn lợi tức này. Người khai thuế theo phương pháp tiền mặt là người khai các khoản thu nhập nhận được ngay trong năm đó bất kể nguồn tiền trả cho năm nào. Chẳng hạn, một khoản tiền được bỏ vào tài khoản của quý vị vào ngày 15 tháng 12 năm 2004 để trả cho tiền thuê nhà tháng 1 năm 2005. Quý vị khai số tiền nhận được như một nguồn thu nhập của năm 2004 mặc dù số tiền là tiền nhà tháng 1 năm 2005.
Nếu quý vị là người đóng thuế chọn phương pháp tích lũy, quý vị sẽ khai các khoản lợi tức trả cho các các dịch vụ hay công việc vào thời điểm hay khoảng thời gian các dịch vụ này xảy ra. Ví dụ, quý vị nhận được tiền thuê nhà tháng 12 năm 2004 vào ngày 5 tháng 1 năm 2005. Nguồn lợi tức này phải được khai chung với các nguồn lợi tức khác của năm 2004, là năm quý vị có nhà cho thuê (tháng 12 năm 2004) mặc dù mãi đến ngày 5 tháng 1 quý vị mới nhận được tiền cho thuê nhà.
Xin tham khảo thêm ấn bản 538 - Các Phương Pháp và Chu Kỳ Kế Toán (Publication 538 - Accounting Periods and Methods) để biết thêm các chi tiết liên quan đến vấn đề vừa đề cập ở trên.
Các khoản chi phí và thu nhập liên quan đến nhà cho thuê
1. Tiền tạm ứng của người thuê nhà (Advance rent)
Tiền tạm ứng là bất cứ khoản tiền nào quý vị nhận được trước khi người thuê nhà dọn vào ở. Quý vị phải tính các khoản tiền tạm ứng khi cho người khác thuê nhà vào tổng lợi tức trong năm bất kể số tiền này tạm ứng cho thời điểm nào quý vị cho thuê nhà.
Ví dụ: Quý vị ký một hợp đồng cho thuê nhà trong 10 năm. Trong năm đầu tiên, quý vị nhận được $5,000 là tiền thuê nhà của năm thứ nhất (năm 2004) và $5,000 là tiền thuê nhà cho năm cuối cùng của hợp đồng. Quý vị phải tính vào lợi tức năm 2004 của quý vị $10,000.
2. Tiền ký quỹ (Security deposits)
Không nên cộng chung các khoản tiền ký quỹ của người thuê nhà vào nguồn lợi tức chung của năm quý vị nhận số tiền này nếu quý vị dự định trả lại cho người thuê nhà sau khi hết hạn hợp đồng cho thuê. Nhưng nếu quý vị phải giữ lại một phần hay toàn bộ số tiền ký quỹ vì người thuê nhà không ở hết hợp đồng, hay không theo đúng quy ước ghi trong hợp đồng, quý vị phải kể số tiền giữ lại từ tiền ký quỹ của ngườithuê nhà vào nguồn lợi tức năm đó của quý vị.
3. Tiền bồi thường do hủy hợp đồng (Payments for canceling a lease)
Nếu người thuê nhà bồi thường cho quý vị khi họ hủy bỏ hợp đồng, số tiền nhận được xem như tiền thuê nhà. Quý vị phải khai số tiền này vào nguồn thu nhập chung của năm quý vị nhận được tiền bồi thường, không kể quý vị chọn phương pháp kế toán nào để khai thuế.
4. Các chi phi do người thuê nhà trả cho quý vị (Expenses paid by tenant)
Nếu người thuê nhà trả cho quý vị khoản tiền nào, khoản tiền đó phải được xem như tiền thuê nhà. Quý vị phải khai các khoản tiền này vào tổng lợi tức trong năm của quý vị. Quý vị có thể khai để trừ thuế các chi phí này nếu đó là loại chi phí cho thuê nhà được trừ thuế (deductible rental expenses).
Ví dụ 1: Người thuê nhà trả cho quý vị hóa đơn nước tiêu dùng tính chung cho cả căn nhà hay khu nhà cho thuê. Sau đó, họ trừ số tiền này vào tiền thuê nhà họ phải trả cho quý vị. Theo hợp đồng thuê nhà do quý vị và người thuê cùng ký, người thuê nhà không phải thanh toán hóa đơn này. Quý vị phải cộng số tiền người thuê nhà đã trả trên hoá đơn nước dùng và tất cả các khoản tiền cho thuê nhà khác vào nguồn lợi tức nhà cho thuê, sau đó, quý vị có thể trừ khoản tiền nước do người thuê nhà thanh toán giúp cho quý vị vào các chi phí nhà cho thuê.
Ví dụ 2: Trong thời gian quý vị vắng nhà, hệ thống sưởi trong căn nhà cho thuê của quý vị bị hư hỏng. Người thuê nhà đã thanh toán các chi phí sửa chữa cần thiết để hệ thống sưởi tiếp tục làm việc trước khi quý vị trở về nhà. Sau đó, họ trừ lại số tiền sửa chữa đã thanh toán vào tiền nhà thuê của quý vị. Quý vị phải gộp chung tất cả các khoản tiền nhà cho thuê khác và tiền sửa chữa họ đã thanh toán giúp cho quý vị vào nguồn thu nhập cho thuê nhà, sau đó, quý vị có thể khai các khoản sửa chữa vào chi phí nhà cho thuê.
5. Dịch vụ hoặc tài sản đổi lấy một phần tiền thuê nhà hay toàn bộ số tiền nhà thuê nhà (Property or services)
Nếu một người làm việc cho quý vị hay trả cho quý vị một loại tài sản nào khác không phải tiền mặt để đổi lấy việc ở trong phần nhà cho thuê, quý vị phải tính giá trị của công việc (theo tiêu chuẩn giá thị trường) họ cung cấp cho quý vị hay đồ vật họ đưa cho quý vị vào nguồn lợi tức thuê nhà.
Nếu công việc được thỏa thuận trước hay có một giá trị đặc biệt, giá trị này phải được tính theo thị giá, trừ khi quý vị chứng minh được giá trị đặc biệt của loạidịch vụ.
Ví dụ: Quý vị cho một người là thợ sơn nhà thuê một phần căn nhà của quý vị. Người này đề nghị sơn toàn bộ căn nhà của quý vị để đổi lấy hai tháng tiền thuê nhà và quý vị đồng ý. Quý vị phải bao gồm hai tháng tiền thuê nhà vào tổng lợi tức nhà cho thuê trong năm , đồng thời trừ đi các khoản chi phí có giá trị cũng bằng hai tháng tiền nhà.
6. Thuê nhà đi kèm theo quyền được mua lại căn nhà (Lease with option to buy)
Nếu hợp đồng thuê nhà cho phép người thuê nhà quyền được mua lại phần nhà hay căn nhà quý vị cho họ thuê, các khoản tiền người này trả cho quý vị theo như đã thoả thuận thường được xem là lợi tức cho thuê nhà. Nhưng nếu người thuê nhà muốn được mua lại căn nhà họ thuê như đã ký kết trên hợp đồng, các khoản tiền nhà quý vị nhận được sau ngày quý vị đồng ý bán đứt căn nhà đó cho họ phải được xem như một tiền tiền căn nhà bán cho họ chứ không phải tiền thuê nhà.
7. Cho thuê một phần căn nhà đang ở (Rental of property also used as a home)
Nếu quý vị cho thuê một phần căn nhà quý vị đang ở và thời gian cho thuê không quá 15 ngày trong một năm, quý vị không phải khai khoản tiền cho thuê nhà này vào nguồn lợi tức chung trong năm của quý vị. Nhưng quý vị vẫn có thể khai để trừ thuế trên mẫu đơn Schedule A của bộ đơn khai thuế 1040 các khoản tiền lời, tiền thuế, và các khoản thất thoát liên quan đến việc cho thuê phần nhà ở.
8. Lợi tức chia từ việc kinh doanh nhà cho thuê (Part interest)
Nếu quý vị nhận được một phần lợi tức từ việc kinh doanh nhà cho thuê, quý vị phải khai khoản lợi tức này như lợi tức cho thuê nhà của quý vị.
Thông thường tiền nhận được từ việc cho thuê một phần nhà ở hay tiền cho thuê cả căn nhà do quý vị làm chủ đều phải đóng thuế. Quý vị phải cộng chung các khoản tiền nhận được khi cho người khác thuê nhà vào nguồn lợi tức chung hằng năm của quý vị. Tiền cho thuê nhà là bất cứ khoản tiền nào quý vị nhận được từ người thuê nhà hay thuê một phần nhà của quý vị để ở hay để kinh doanh.
Khi nào phải khai thuế các khoản tiền nhà cho thuê
Tùy theo quý vị là người khai thuế chọn phương pháp tiền mặt (cash method) hay phương pháp tích lũy (accrual method), quý vị sẽ biết được khi nào phải khai thuế cho các khoản tiền nhà cho thuê.
Nếu quý vị chọn khai thuế theo phương pháp tiền mặt, quý vị khai chung các khoản tiền cho thuê nhà trên hồ sơ khai thuế cá nhân của năm quý vị nhận được nguồn lợi tức này. Người khai thuế theo phương pháp tiền mặt là người khai các khoản thu nhập nhận được ngay trong năm đó bất kể nguồn tiền trả cho năm nào. Chẳng hạn, một khoản tiền được bỏ vào tài khoản của quý vị vào ngày 15 tháng 12 năm 2004 để trả cho tiền thuê nhà tháng 1 năm 2005. Quý vị khai số tiền nhận được như một nguồn thu nhập của năm 2004 mặc dù số tiền là tiền nhà tháng 1 năm 2005.
Nếu quý vị là người đóng thuế chọn phương pháp tích lũy, quý vị sẽ khai các khoản lợi tức trả cho các các dịch vụ hay công việc vào thời điểm hay khoảng thời gian các dịch vụ này xảy ra. Ví dụ, quý vị nhận được tiền thuê nhà tháng 12 năm 2004 vào ngày 5 tháng 1 năm 2005. Nguồn lợi tức này phải được khai chung với các nguồn lợi tức khác của năm 2004, là năm quý vị có nhà cho thuê (tháng 12 năm 2004) mặc dù mãi đến ngày 5 tháng 1 quý vị mới nhận được tiền cho thuê nhà.
Xin tham khảo thêm ấn bản 538 - Các Phương Pháp và Chu Kỳ Kế Toán (Publication 538 - Accounting Periods and Methods) để biết thêm các chi tiết liên quan đến vấn đề vừa đề cập ở trên.
Các khoản chi phí và thu nhập liên quan đến nhà cho thuê
1. Tiền tạm ứng của người thuê nhà (Advance rent)
Tiền tạm ứng là bất cứ khoản tiền nào quý vị nhận được trước khi người thuê nhà dọn vào ở. Quý vị phải tính các khoản tiền tạm ứng khi cho người khác thuê nhà vào tổng lợi tức trong năm bất kể số tiền này tạm ứng cho thời điểm nào quý vị cho thuê nhà.
Ví dụ: Quý vị ký một hợp đồng cho thuê nhà trong 10 năm. Trong năm đầu tiên, quý vị nhận được $5,000 là tiền thuê nhà của năm thứ nhất (năm 2004) và $5,000 là tiền thuê nhà cho năm cuối cùng của hợp đồng. Quý vị phải tính vào lợi tức năm 2004 của quý vị $10,000.
2. Tiền ký quỹ (Security deposits)
Không nên cộng chung các khoản tiền ký quỹ của người thuê nhà vào nguồn lợi tức chung của năm quý vị nhận số tiền này nếu quý vị dự định trả lại cho người thuê nhà sau khi hết hạn hợp đồng cho thuê. Nhưng nếu quý vị phải giữ lại một phần hay toàn bộ số tiền ký quỹ vì người thuê nhà không ở hết hợp đồng, hay không theo đúng quy ước ghi trong hợp đồng, quý vị phải kể số tiền giữ lại từ tiền ký quỹ của ngườithuê nhà vào nguồn lợi tức năm đó của quý vị.
3. Tiền bồi thường do hủy hợp đồng (Payments for canceling a lease)
Nếu người thuê nhà bồi thường cho quý vị khi họ hủy bỏ hợp đồng, số tiền nhận được xem như tiền thuê nhà. Quý vị phải khai số tiền này vào nguồn thu nhập chung của năm quý vị nhận được tiền bồi thường, không kể quý vị chọn phương pháp kế toán nào để khai thuế.
4. Các chi phi do người thuê nhà trả cho quý vị (Expenses paid by tenant)
Nếu người thuê nhà trả cho quý vị khoản tiền nào, khoản tiền đó phải được xem như tiền thuê nhà. Quý vị phải khai các khoản tiền này vào tổng lợi tức trong năm của quý vị. Quý vị có thể khai để trừ thuế các chi phí này nếu đó là loại chi phí cho thuê nhà được trừ thuế (deductible rental expenses).
Ví dụ 1: Người thuê nhà trả cho quý vị hóa đơn nước tiêu dùng tính chung cho cả căn nhà hay khu nhà cho thuê. Sau đó, họ trừ số tiền này vào tiền thuê nhà họ phải trả cho quý vị. Theo hợp đồng thuê nhà do quý vị và người thuê cùng ký, người thuê nhà không phải thanh toán hóa đơn này. Quý vị phải cộng số tiền người thuê nhà đã trả trên hoá đơn nước dùng và tất cả các khoản tiền cho thuê nhà khác vào nguồn lợi tức nhà cho thuê, sau đó, quý vị có thể trừ khoản tiền nước do người thuê nhà thanh toán giúp cho quý vị vào các chi phí nhà cho thuê.
Ví dụ 2: Trong thời gian quý vị vắng nhà, hệ thống sưởi trong căn nhà cho thuê của quý vị bị hư hỏng. Người thuê nhà đã thanh toán các chi phí sửa chữa cần thiết để hệ thống sưởi tiếp tục làm việc trước khi quý vị trở về nhà. Sau đó, họ trừ lại số tiền sửa chữa đã thanh toán vào tiền nhà thuê của quý vị. Quý vị phải gộp chung tất cả các khoản tiền nhà cho thuê khác và tiền sửa chữa họ đã thanh toán giúp cho quý vị vào nguồn thu nhập cho thuê nhà, sau đó, quý vị có thể khai các khoản sửa chữa vào chi phí nhà cho thuê.
5. Dịch vụ hoặc tài sản đổi lấy một phần tiền thuê nhà hay toàn bộ số tiền nhà thuê nhà (Property or services)
Nếu một người làm việc cho quý vị hay trả cho quý vị một loại tài sản nào khác không phải tiền mặt để đổi lấy việc ở trong phần nhà cho thuê, quý vị phải tính giá trị của công việc (theo tiêu chuẩn giá thị trường) họ cung cấp cho quý vị hay đồ vật họ đưa cho quý vị vào nguồn lợi tức thuê nhà.
Nếu công việc được thỏa thuận trước hay có một giá trị đặc biệt, giá trị này phải được tính theo thị giá, trừ khi quý vị chứng minh được giá trị đặc biệt của loạidịch vụ.
Ví dụ: Quý vị cho một người là thợ sơn nhà thuê một phần căn nhà của quý vị. Người này đề nghị sơn toàn bộ căn nhà của quý vị để đổi lấy hai tháng tiền thuê nhà và quý vị đồng ý. Quý vị phải bao gồm hai tháng tiền thuê nhà vào tổng lợi tức nhà cho thuê trong năm , đồng thời trừ đi các khoản chi phí có giá trị cũng bằng hai tháng tiền nhà.
6. Thuê nhà đi kèm theo quyền được mua lại căn nhà (Lease with option to buy)
Nếu hợp đồng thuê nhà cho phép người thuê nhà quyền được mua lại phần nhà hay căn nhà quý vị cho họ thuê, các khoản tiền người này trả cho quý vị theo như đã thoả thuận thường được xem là lợi tức cho thuê nhà. Nhưng nếu người thuê nhà muốn được mua lại căn nhà họ thuê như đã ký kết trên hợp đồng, các khoản tiền nhà quý vị nhận được sau ngày quý vị đồng ý bán đứt căn nhà đó cho họ phải được xem như một tiền tiền căn nhà bán cho họ chứ không phải tiền thuê nhà.
7. Cho thuê một phần căn nhà đang ở (Rental of property also used as a home)
Nếu quý vị cho thuê một phần căn nhà quý vị đang ở và thời gian cho thuê không quá 15 ngày trong một năm, quý vị không phải khai khoản tiền cho thuê nhà này vào nguồn lợi tức chung trong năm của quý vị. Nhưng quý vị vẫn có thể khai để trừ thuế trên mẫu đơn Schedule A của bộ đơn khai thuế 1040 các khoản tiền lời, tiền thuế, và các khoản thất thoát liên quan đến việc cho thuê phần nhà ở.
8. Lợi tức chia từ việc kinh doanh nhà cho thuê (Part interest)
Nếu quý vị nhận được một phần lợi tức từ việc kinh doanh nhà cho thuê, quý vị phải khai khoản lợi tức này như lợi tức cho thuê nhà của quý vị.
Gửi ý kiến của bạn
